10月30日，万科发布2024年第三季度报告。第三季度，万科实现营业收入771.2亿元，前三季度合计实现营收2198.95亿元；前三季度累计实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812亿元。

随着9月底一系列支持性政策的出台，市场信心得到提振，十一期间，重点城市的客户到访量和认购金额相比政策前均出现明显提升，市场的成交活跃度出现积极变化。万科也及时把握政策带来的市场机遇，在十一假期取得良好销售表现，实现认购金额超百亿，日均认购较中秋假期翻倍。

业内人士认为，今年以来，无论市场环境如何变化，万科都体现了积极行动不躺平的态度，在前三季度的市场深度调整期能全力应对，面对多重挑战仍实现“保交付”“保兑付”双双达成，并为行业新发展阶段做好能力准备，在政策东风到来后能把握市场机遇，国庆七天认购超百亿。相信在自身全力以赴和各方大力支持下，伴随政策的持续落地和市场逐步恢复，万科有望加速重回健康发展轨道。

前三季度回款金额超过1800亿

在自身努力和各方支持下，万科继续坚守了财务安全底线，已完成年内全部公开债的兑付。第三季度，万科经营性现金流保持为正，1-9月回款金额超过1800亿，回款率超100%。

同时，万科债务结构持续优化，境外负债占比降低至16.1%，加权平均债务期限延长至5.4年；继续获得金融机构积极支持，年内实现新增融资、再融资超770亿元，经营性物业贷落地超250亿，同时融资成本保持低位，新增融资综合成本3.58%，较中期进一步下降。

此外，万科也积极推进大宗资产交易，1-9月实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力的资产交易及REIT发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目，遍布全国17个城市。

通过全力行动，万科持续降解存量债务，1-9月偿还有息负债约700亿元，年内已无境内外公开债。另外，万科也在拓展资产退出渠道，携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。

关于此次出现的业绩亏损，万科也进行了坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。在一位资本市场人士看来，行业深度调整下，房企亏损实属普遍现象。"既要又要"是不现实的，房企当前第一优先级必然是保现金流安全。

而在近两年市场规模显著收缩的情况下，全力销售意味着以价换量，资产交易则不得不亏损出让，断臂求生的代价往往是大幅亏损。加上高速发展阶段拿的高价且带有限制条件的用地，导致利润进一步挤压。多种因素叠加下，亏损实属常见。事实上，今年就连头部央企三季报都出现利润大幅下滑甚至腰斩，这还未包含大量在H股上市不发三季报的房企。根据半年报时期的不完全统计，超6成的上市房企业绩亏损，累计亏损额超千亿元。

如期且高质量交付超11万套房

作为三大主业中占比最高的基本盘业务，万科综合住区业务销售持续跑赢大市，高质量交付11万套，积极开展产品创新，投资精准度持续提升，年内新增项目首开兑现度100%，2023年至今盘活存量产能超470亿。

具体来看，万科今年1-9月累计新增4个开发项目，总建筑面积37.1万平方米，权益规划建筑面积24.2万平方米，其中沈阳、徐州的3个项目已开盘销售，平均开盘周期4.3个月，首次开盘的兑现度100%。

事实上，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科2022年以来主动投资的项目整体兑现度达87%，销售毛利率平均达17%，体现了公司投资、管理水平的持续提升，为未来的健康可持续发展做好了投资能力的准备。

在当期销售上，1-9月，万科开发业务销售金额保持行业第一阵营，实现销售超1800亿元；经营服务业务全口径收入430.8亿元，同比增长6.3%。

如北京东庐、沈阳胤樾、贵阳都会印象等项目平均去化率达80%，平均税前毛利率达18%；最新开盘的上海中舆傲舍项目，取证去化率同样达到80%，开盘当日销售41亿。

同时，万科也针对现房住宅、车位和商办进行分类管理，加速去化。前三季度，年初现房实现销售325亿元，准现房销售434亿元，车（位）商（铺）办（公）销售197亿元。

除了开发业务以外，万科在长租公寓、商业、物流等业务上也持续保持领先优势。截至9月底，万科长租公寓业务实现营业收入突破26亿元，共运营管理25万间长租公寓，出租率突破95%。

在全国范围内，万科长租公寓业务也获得了各类资产合作方的高度认可，截至三季度，万科长租公寓业务在今年已新增获取房源超2万间，同比增加58%。更重要的是，万科长租公寓业务在业内率先实现了发展模式的突破，打通“由售改租”模式，盘活内外部存量房源超8000间，其中，完成万科旗下超5500间房源的盘活，其中多个项目实现开业即满租，助力公司存量资源盘活的同时，实现租赁房源和收入规模的提升。

万科多个经营性业务也保持了行业领先优势。1-9月，万科商业业务实现营业收入近70亿，整体出租率94%。同时，万科商业整体客流同比增长10%，销售额同比增长4%，合作品牌数量突破12600家；万科物流仓储业务实现营业收入30亿元，开业规模行业领先，出租率保持在较高水平，累计可租赁建筑面积超过1000万平方米，高标库稳定期出租率88%，冷链稳定期使用率76%。

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